The Hybrid Real Estate
La mezcla de usos como valor en alza.
El pasado 28 de enero tuvimos la oportunidad de debatir acerca del presente y del futuro de la hibridación de usos en el sector inmobiliario.
Gracias a Actiu, que nos cedió su espacio en Madrid, al comité de organización del evento, integrado por socias WIRES y a la red de contactos que aportaron, pudimos conformar un panel de ponentes excepcional, donde se vieron representados los principales segmentos que están siendo parte de esta transformación. Cristina Ontoso representó la promoción residencial, Lorena Sánchez el sector hotelero, Oscar Fernández la consultoría y el segmento de oficinas, Lola Ripollés el retail y Vanessa Gelado la inversión.
Ya metidos en el debate, coincidimos en que la hibridación de usos es una tendencia pre-Covid, aunque la pandemia ha actuado como claro acelerador. Aunque algunas experiencias serán temporales, la flexibilidad y la capacidad de adaptación permanecerán, siendo la respuesta del sector a una demanda social que requiere de productos flexibles y servicios asociados. Y es que el inmobiliario se está convirtiendo en un servicio y, por tanto, los profesionales del sector han comenzado ya a dar respuesta a lo que ocurre no sólo en el activo en su conjunto sino también dentro de los edificios (flexibilidad de usos, mejores zonas comunes, polivalencia de espacios) en similitud de lo que sería el hardware y el software.
Como consecuencia de estos cambios sociales, las ciudades del futuro aglutinarán todo tipo de servicios en un entorno de proximidad. Nos acercamos al modelo “de los 15 minutos”, ciudades en las cuales todos los servicios esenciales están a no más de 15 minutos. También serán mucho más verdes, transformando el paisaje para adaptarse a los nuevos hábitos de sus habitantes.
Y aunque pudiera parecer que este tipo de formatos sólo tienen cabida en ciudades como Madrid o Barcelona, vimos ejemplos de desarrollos en ciudades como Palma de Mallorca, donde el hotelero ha impulsado la integración de espacios de coworking, retail y de ocio.
Nuevos formatos que también vimos con ejemplos en Madrid y Barcelona, donde, desde el punto de vista de la inversión, se ha apostado por la convivencia del uso hotelero y comercial o la escuela de negocios y residencia de estudiantes, incorporando la gestión operativa como parte del negocio del inversor. Estos nuevos modelos han aportado una maximización en el uso de los espacios (las oficinas pasan a tener uso los 7 días de la semana en lugar de sólo 5), diversificando riesgos e incrementando la rentabilidad de las operaciones.
Adicionalmente, desde el punto de vista de la inversión, se comienza a hacer un estudio de los activos 360, para poder cambiar su uso en un futuro.
En cuanto a los usos residenciales, la demanda se desplaza a zonas periféricas, con necesidades diferentes a la pre-pandemia, acompañadas por el incremento del teletrabajo. El régimen de propiedad es el preferido para un 83,3% del total de los jóvenes, sin embargo, solo un 31,3% de los menores de 35 años vive en una casa de su propiedad, mientras que un 33% vive de alquiler y un 35,3% reside en la vivienda de un familiar o amigo. Los altos precios de la vivienda en venta y la falta de accesibilidad a la financiación es la razón por la que el alquiler es la fórmula con mayor demanda.
Se ve todavía lejana la convivencia de modelos como la promoción tradicional “build to sell” y coliving, puesto que tanto los perfiles de usuarios, como sus necesidades distan mucho de un modelo común. Aunque sí es a ambos el incremento en la demanda en la ampliación e innovación en las zonas comunes y la ampliación de servicios.
El sector hotelero también está recibiendo nuevas demandas. El segmento vacacional se está reconvirtiendo al alquiler de habitaciones para ejecutivos, lo que está ejerciendo de palanca de transformación de las zonas comunes para asemejarlas a los servicios ofrecidos en productos residenciales.
Las familias formadas por parejas separadas con custodias compartidas de los hijos, también han demandado el uso hotelero por quincenas, incrementando aún más la adaptación de los hoteles a este tipo de usos similares al residencial.
En cuanto a las oficinas, las encuestas en grandes compañías arrojan que los empleados quieren volver a sus centros de trabajo, el 60% de ellos para socializar, el 40% para crecer profesionalmente. Debido a que se ha demostrado que se puede trabajar desde casi cualquier lugar, comienza una carrera para conseguir que los empleados vayan a trabajar por decisión propia, es decir, porque prefieren ir a la oficina que trabajar desde casa.
La generación milenial será el 40% de la fuerza laboral, lo que está generando un cambio de paradigma en el uso de los espacios de trabajo. Las experiencias de usuario comienzan a estar por delante de las rentas, pasando del “location, location, location” a “amenities, amenities, amenities”. El coworking ha llegado para dar respuesta a la necesidad de flexibilidad y rápida adaptación, y el siguiente paso será la “nichificación” del coworking, para atender a determinados grupos de población o profesionales. Es probable que veamos también un cambio en las relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos.
Parece claro que la colaboración público-privada es fundamental para poder materializar nuevos desarrollos, actualmente muy condicionados por la rigidez normativa y su lento proceso de adaptación a nuevas demandas sociales.
El público también participó, trasladando algunas preguntas a nuestros ponentes. Mostraron su preocupación por la mejor fórmula de creación de valor en los activos, la adaptación de la normativa a la realidad social o cómo se gestionará la cesión de área rentable para enriquecer las zonas comunes.
Lo que parece claro es que la mezcla de usos ha llegado para quedarse. Comenzamos un largo camino, pero los usos mixtos ya son el presente del sector y estoy convencida de que nos volveremos a ver en un futuro próximo para seguir hablando de usos híbridos.
Susana García / Socia WIRES – Experta en el sector inmobiliario
