Financiación Commercial Real Estate
España evoluciona su modelo de financiación en el inmobiliario hacia un estilo más europeo: mayor financiación corporativa frente a la bancaria
El sector inmobiliario está siendo el centro de grandes cambios con la llegada de nuevos modelos de negocio tanto en oficinas, hoteles y en retail. En este contexto, ¿cómo ha cambiado la deuda desde la perspectiva de los fondos, los bancos y las empresas?
Tras el impacto de la pandemia, el sector afronta importantes desafíos de futuro como las nuevas fuentes de financiación y la capacidad de adaptarse al nuevo ciclo.
Estos desafíos se abordaron en un evento semipresencial organizado por WIRES, un ciclo compuesto por tres mesas de debate donde la clave ha sido la financiación. La primera de estas mesas ha estado dedicada a Commercial Real Estate 2.0.
El panel, que abrió el ciclo, estuvo formado por destacados ponentes como Alicia Álvarez, Head of Real Estate Finance Spain, Managing Director en Deutsche PFandbrief Bank (PBB); Cristina Reina, CFO Asset Management Real Estate en ARCANO; Juan Castaño, Head of Real Estate & Hospitality Spain & Portugal NATIXIS; Jaime Cano, Partner en Alantra Private Debt; Ana Blasco, Financiación Hotels&Tourism de CaixaBank y como moderadora ha participado Sandra Daza, Directora General de Gesvalt.
Aunque la crisis sanitaria ha tenido cierto impacto en el inmobiliario, el mercado se encuentra ante una gran oportunidad para modernizarse y seguir evolucionando. En cualquier caso, tiene por delante una serie de retos en financiación que marcarán su devenir en los próximos años.
Esquemas de financiación
Sobre el acceso de una compañía a distintos esquemas de financiación, Alicia Álvarez señaló que en los últimos años “los grandes del sector” se financian principalmente con bonos y acceden al mercado de capitales porque les aporta mucha más flexibilidad en portfolios de gran tamaño.
En el caso de los players más pequeños, mencionó que hay ejemplos de colocación de bonos sin rating con muy buen desempeño, así como algunas colocaciones en el MARF (Mercado Alternativo de Renta Fija). En todo caso, la directiva afirmó que lo que más se ve en el sector es Asset by Asset y que, en el actual contexto de un mercado muy competitivo, irán surgiendo opciones interesantes para los players que no son tan grandes.
“Lo que es complicado aplicar a deuda bancaria son los proyectos en desarrollo, los bancos están financiando proyectos que están prealquilados o prevendidos. En el caso de proyectos en desarrollo, tienen que ir a fondos de deuda u otro tipo de figura”, aseguró la directiva de PBB.
¿Veremos una pronta recuperación del sector hotelero?
Según Ana Blasco, es complicado anticipar cuál va a ser la evolución del sector hotelero a corto plazo. “Lo que es indudable es que la recuperación se va a producir. El cuándo se producirá y con qué fuerza sigue siendo una incertidumbre”. Además, indicó que la recuperación no se producirá a la misma velocidad en todos los sectores y estima que el segmento vacacional podría ser el primero en restablecerse como consecuencia de la demanda contenida.
La directiva ha señalado que el sector ya estaba experimentando un cambio de modelo de negocio antes del COVID. “La separación entre la propiedad y la gestión de los activos la vemos como un síntoma de profesionalización del sector y ha mejorado sin duda su competitividad”.
Asimismo, remarcó que hay dos tendencias que se han acelerado a raíz de la pandemia. En primer lugar, se ha puesto mayor foco en la experiencia de cliente a través de la creación de valor mediante segmentación, branding, etc. Por otro lado, la sostenibilidad y la digitalización se han convertido en aspectos en los que los hoteles están orientando sus esfuerzos ya que el refuerzo de estos conceptos podrían ayudar a este segmento a recuperarse con mayor celeridad.
Respecto a la financiación, señaló que últimamente se ha detectado un cambio en la financiación destinada a hoteles, con una diversificación de las fuentes. “Bien por la crisis o por la demanda de financiación, se ha dado un importante impulso a otras fuentes de financiación”. También indicó otro rasgo diferenciador de esta crisis como es el mayor apetito para financiar proyectos de carácter vacacional, ya que se prevé que sea uno de los primeros segmentos en recuperarse.
La directiva de CaixaBank aseguró que en la medida en que empiece a haber síntomas de recuperación podría producirse una mayor demanda de crédito en el sector hotelero para otras finalidades como podría ser el reposicionamiento de activos. “Esas finalidades hoy se están posponiendo porque hay otras necesidades de liquidez, pero prevemos que resurgirán y la banca va a estar ahí”.
Fondos de Deuda, un producto que aporta gran valor añadido
Cristina Reina, de Arcano, distingue tres escenarios en relación a la financiación de bancos y de clase de activos: productos que no estaban siendo financiados antes de la pandemia, como es el caso del retail; otros que se estaban financiando y han dejado de estarlo, fundamentalmente proyectos hoteleros; y productos que se continúan financiando a pesar de la pandemia, como es el caso de residencias de estudiantes, proyectos de oficinas prealquilados o logística prealquilada.
Destaca que el caso de la oficina y logística, ambos sin inquilinos, no encuentra financiación bancaria. Ante esta situación, se ha desarrollado un sector de fondos de deuda que cubre este producto y que, aunque no tenga un riesgo extraordinario, está siendo penalizado por las políticas de riesgo de los bancos.
El futuro de la banca ante un mayor número de competidores
Según Juan Castaño Belda, todos los préstamos que sean más o menos comunes van a desaparecer porque lo que puede hacer un banco también lo puede hacer una aseguradora o una fintech.
El ejecutivo de Natixis matiza que hay que distinguir entre banca tradicional y la banca de inversión. Las oficinas de siempre van a reducir el 50% de préstamos en los próximos 5 años, porque una aseguradora o una fintech van a poder otorgar ese crédito a cualquier asegurado, a diferencia de la banca de inversión, donde existe un valor añadido. Y vaticina que la banca acabará convirtiéndose en una plataforma de venta de servicios.
¿Los fondos pueden desarrollar un papel relevante en el mercado de Commercial Real Estate?
Respecto al mercado de financiación, Jaime Cano señala que en España hay 2 grandes grupos diferenciados: por un lado, la financiación tradicional (banca, algunas aseguradoras) sirve para un tipo de activos, no para todos. Por otro lado, los fondos de deuda que financian la compra de suelo para uso residencial con el objetivo de obtener rentabilidades altas, por encima del 10% y, sobre todo, con un concepto de préstamo puente. “Entre estos dos mundos, los bancos que prestan al 2% y los fondos que prestan por encima del 10%, no hay nadie”.
El ejecutivo de Alantra aseguró que existe una necesidad que no está cubierta, centrada en ocupar el espectro conocido como Commercial Real Estate, donde están residencias de estudiantes, de ancianos, oficina, logístico, multifamily o coliving, hoteles o retail. “Tratamos de ser complementarios a los bancos. A los inversores les sirve para tener una financiación con una vida media más larga y un coste compensado más barato entre ambas financiaciones”.
Financiación Verde
En el panel también se habló sobre los criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo (ASG), son un conjunto de reglas a seguir a la hora de tomar decisiones empresariales.
En este sentido, Juan Castaño Belda dijo hay que poner el foco en tratar de ser muy disciplinados en los criterios ASG, algo que exigen sus inversores.
Castaño Belda agregó que no solo lo exigen los inversores, sino también el cliente, y que además beneficia al propio banco. Y aseguró que, en un futuro próximo, la mayoría de las financiaciones serán verdes.
Alicia Álvarez habló sobre la relación entre los proyectos ASG y la financiación y puntualizó que, si bien ahora se da por hecho que hay que seguir esta orientación, “no se si suma mucho el que sea verde, pero si no lo es, resta”.
