ESG en el sector inmobiliario
Los criterios ESG se refieren a factores ambientales, sociales y de gobierno corporativo que se tienen en cuenta a la hora de invertir en una empresa. Su origen se remonta a varias décadas atrás, pero no ha sido hasta hace unos años y muy especialmente con la pandemia de la covid19 que se han convertido en la referencia de la inversión socialmente responsable (ISR).
Su significado corresponde a las siglas:
- E: Environment (factor ambiental) engloba el efecto que la actividad de las empresas tienen en el medioambiente, de forma directa o indirecta.
- S: Society (factor social) incluye el impacto que una determinada empresa tiene en su entorno social, en la comunidad.
- G: Governance (gobernanza) alude al gobierno corporativo de la empresa, como la composición y diversidad de su Consejo de Administración, las políticas de transparencia en su información pública o sus códigos de conducta.
La aplicación de los criterios ESG repercute en todo lo que hacemos.
¿Cómo se aplican los criterios ESG?
Es fundamental y muy importante que todos los aspectos medioambientales, sociales y gubernamentales sean prioritarios en la estrategia de la organización para avanzar en términos de ESG.
Es necesario que en dicha estrategia fijar unos objetivos empresariales de ESG y usar aplicaciones para medir los avances e informar sobre el progreso de la consecución de dichos objetivos. Los 17 ODS de la Agenda 2030 de Naciones Unidas deben marcar el camino y las empresas deben crear una estrategia empresarial y un discurso consistente y coherente sobre el impacto social y medioambiental para transmitir a todos sus stakeholders (internos y externos).
Uno de los primeros pasos a dar por las compañías supone educar a los miembros de la organización en temas de ESG y fomentar las buenas prácticas en el Consejo de Administración.
El Foro de Davos en 2020 estrenó el manifiesto por la sostenibilidad y la economía inclusiva, que reconoce que “el propósito de las empresas es colaborar con todos sus stakeholders en la creación de valor compartido y sostenido”. También es el responsable del compromiso de publicación de métricas ESG, ‘Measuring Stakeholder Capitalism Initiative’, adoptado por 61 empresas miembros de este foro y del grupo de primeros ejecutivos que forman parte de su Consejo de Negocios Internacionales (IBC, ‘International Business Council’).
En el sector Real Estate el índice más utilizado es el GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) que se ha posicionado como marco de referencia para el comparativo y la evaluación de la gobernanza medioambiental y social del portafolio de inmuebles. En una evaluación de GRESB la calificación máxima es de 5 estrellas que se obtienen a través de la valoración del índice por puntos, hasta un máximo de 100.
La SGE 21 (Sistema de Gestión ética y Socialmente Responsable) de Forética es la primera norma europea que permite implantar, auditar y certificar un sistema de gestión ética y socialmente responsable. Es una herramienta clave para la integración de los aspectos ambientales, sociales y de buen gobierno en la gestión de empresas y organizaciones de todo tipo. La SGE 21 desarrolla los requisitos que permiten establecer, implantar y evaluar en las organizaciones el Sistema de Gestión ética y Socialmente Responsable. Todo ello supone para la dirección de la organización un convencimiento de su capacidad de generar un liderazgo responsable. El concepto de inversión inmobiliaria responsable fue impulsado por el Acuerdo de París sobre Acción contra el Clima de 2015, y ha culminado con el Reglamento de Taxonomía que entró en vigor el 12 de julio de 2020.
Enero de 2022 será la fecha de inicio de aplicación del Reglamento en el que se establece un marco para que inversores y negocios verifiquen la sostenibilidad medioambiental de sus actividades económicas. Representa un paso clave hacia el objetivo de la UE de lograr una unión climáticamente neutra en 2050.
La utilización de criterios ESG en las gestoras se aceleró durante 2020 con la llegada de la pandemia. Estudios y encuestas realizadas el primer trimestre de 2021, muestran un claro consenso entre los clientes institucionales que participaron, en la futura utilización generalizada de índices que incorporen ratings y metodología ESG en los próximos años. La metodología ESG utilizada por los índices deberá armonizarse para reducir la subjetividad. Al elegir los ratings y metodología los índices pueden hacerse dos preguntas: ¿a qué se dedica la compañía?, o ¿cómo obtiene la compañía sus productos?
La respuesta a la primera pregunta es fácil de responder y el índice simplemente eliminará aquellos sectores que nosotros le indiquemos. Lo único que hay que determinar es qué porcentaje de los beneficios de la compañía vienen de determinados negocios. Normalmente este tipo de índices utilizan una metodología de exclusión, excluyendo del índice las firmas que producen esos productos, y por lo general dichos índices utilizan para su construcción la capitalización del mercado. Para anticiparse a esta tendencia, muchas empresas están preparando la salida a bolsa de forma separada de sus negocios que encajan con criterios ESG.
Sin embargo, la respuesta a la segunda pregunta, sobre cómo una compañía dirige su negocio en un sector concreto en lugar de si tan sólo está o no en dicho sector, es más compleja y los índices ESG que utilizan esta pregunta para construir sus índices introducen una gran cantidad de componente subjetivo.
Generalmente este tipo de índices utilizan ambos sistemas, el de exclusión de compañías combinado con el de dar un rating a las firmas del sector y elegir sólo las mejores de la categoría (Best in Class).
Los criterios ESG tienen un peso cada vez mayor en el mercado inmobiliario.
El sector de la construcción y la promoción inmobiliaria presenta un impacto no solo ambiental, sino también social, ya que incide tanto en la vida de las personas como en el entorno donde se asientan las construcciones.
El sector inmobiliario tiene una clara responsabilidad en la sociedad, motivo suficiente para asumir una gestión con unos niveles de autoexigencia elevados, más allá del puro interés económico.
¿Cuáles son los retos y las tendencias en el sector inmobiliario?
Los retos a los que debe de hacer frente el sector inmobiliario en su conjunto deben ser, entre muchos otros, los siguientes más destacados:
- Cuidado medioambiental: la mitad de las emisiones de carbono que engloba el sector inmobiliario provienen de la construcción de edificios, y la otra mitad, de su uso. La reducción de estas emisiones siempre se traduce en un descenso del impacto medioambiental.
- Eficiencia energética: incluir los criterios ESG en el mercado inmobiliario puede suponer una reducción del consumo de energía y agua.
- Gestión responsable de residuos
- Protección de la sociedad en su conjunto: proporcionar bicicletas o puntos de carga para vehículos eléctricos son dos fórmulas que aportan beneficios para el entorno y las personas que viven o trabajan en los edificios, lo que aporta un valor añadido a la comunidad.
- Evaluación y gestión de riesgos
- Certificación de todos sus inmuebles en materia de sostenibilidad (LEED, BREAM, VERDE, WELL)
- Información pública sobre su desempeño ESG (transparencia)
- Compromiso con los inquilinos
- Contribución a las comunidades locales en las que operan (políticas de RSC)
- Implantación, desarrollo e impulso de planes de igualdad en las empresas
- Mayor presencia de mujeres en órganos de decisión.
- Renovar el parque de inmobiliario en Europa en los próximos 25 años para alcanzar el objetivo de cero emisiones de carbono en 2050 supondrá un coste de 300 mil millones de euros al año (7.500 mil millones del euros).
- Educar a los equipos directivos sobre las nuevas responsabilidades derivadas de las normativas en ESG.
- Captación y formación de talento en ESG y refuerzo de las auditorias internas
Aplicar los criterios ESG tiene un reflejo inmediato en la rentabilidad del negocio inmobiliario. El hecho de implementar mejoras e incorporar las mejores prácticas en la gestión inmobiliaria hace que se incremente el atractivo de las propiedades así como su valor.
Según el informe “Global Sustainable Investment Review 2020”, de la Global Sustainable Investment Alliance, las inversiones inmobiliarias que tienen en cuenta los criterios ESG, tanto ambientales, como sociales y de gobernanza, no han dejado de crecer en los últimos años. Es imposible cuantificar al 100% el efecto que una buena política ESG puede tener en las rentabilidades. No obstante, hacerle mejoras a un edificio aumenta su valor a largo plazo y atrae inquilinos de más calidad. Los edificios más eficientes obtienen mejores rentabilidades por arrendamientos.
La Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados (INREV) ha demostrado que existe una diferencia de rentabilidad del 2,75% entre las entidades no cotizadas del primer y el último del índice GRESB (Indice de Sostenibilidad). Es necesaria una armonización de los criterios de medición de las acciones de ESG. Hasta que no haya una armonización de criterios, lo único que podemos decir es que los índices que solo utilizan el criterio de exclusión muestran más transparencia, ya que la subjetividad es menor.
Una de las razones de la rápida adopción de la filosofía ESG por parte del mercado inmobiliario ha sido su capacidad de acoger diversas lecturas e interpretaciones. Sin embargo, se ha abierto una brecha de expectativas, alimentada por una creciente demanda de productos de inversión con un enfoque ESG.
La falta de datos homogéneos en las métricas de ESG y una escasa disposición para abordar los complejos, y hasta contradictorios, factores que se asocian a la inversión ESG, hace necesaria la existencia de una metodología que reduzca la subjetividad. Para cerrar esta brecha y generar mayor confianza a lo largo de la cadena de inversión, parece evidente que el sector necesita mejoras en la información, así como un enfoque más realista y basado en el contexto para evaluar a las empresas.
