BtR, un modelo de éxito
El pasado 26 de abril, tuve la oportunidad de moderar una mesa redonda sobre Build to Rent. De la mano de 4 ponentes de gran experteese, –Rosa Gallego, Directora de Operaciones de Q-Living; Pablo Méndez, Director de Inversiones y Gestión Urbanística de Culmia; Irene Trujillo, Country Director de Dovevivo España, y Carlos Rodríguez-Bailón, CEO de Stay By Kronos- pudimos conocer las principales características de este nuevo Asset Class, comenzando por la puesta en escena de Emma Bellosta, Directora de Asset Management de Stoneweg en Barcelona, que nos dio una visión contrastada del producto BtR frente al tradicional Build to Sell.
Si bien todos los ponentes coincidieron en que el BtR viene a cubrir un nuevo nicho de mercado en España, también coincidieron en las dificultades a las que se enfrentan en este modelo de negocio. Luces y sombras rodean al BtR…
EL MODELO
Build to Rent no es un producto comparable al tradicional de venta; conceptualmente son distintos y van dirigidos a públicos objetivos distintos. Existe una nueva necesidad del mercado, que a la vez es una oportunidad, tal como expresaba Emma Bellosta en su intervención. La oferta es inferior a la demanda, el parqué de alquiler es antiguo, está atomizado y mayoritariamente en manos poco profesionalizadas. El BtR se caracteriza por una localización en grandes núcleos de población, con un tamaño mínimo de 100 viviendas para rentabilizar la inversión, y una tipología mayoritaria de vivienda de 1D y 2D, e instalaciones centralizadas para facilitar una gestión más eficiente en la fase de explotación.
En un sentido más amplio, BtR es una nueva forma de habitar que pone un mayor foco en un modelo de vida más social, más comunitario y más experiencial, en el que las zonas comunes toman protagonismo frente al espacio individual, y se dotan los edificios de servicios prestados y amenities que aportan valor añadido a la vivienda y potencian el sentido de pertenencia a una comunidad frente a lo individual.
LA COYUNTURA ACTUAL
Pablo Méndez comentaba sobre los principales factores que están impulsando el fuerte desarrollo del BtR en España: por un lado, que la demanda está garantizada; por otro, que se trata de un mercado institucional, que se va a consolidar como el nuevo Asset Class que atrae a fondos de inversión extranjeros. Y por último, que es un negocio muy ligado a los plazos, donde no podemos olvidar que tenemos una tarea pendiente, que no solo afecta al BtR, y es la eficiencia de los procesos constructivos y de los plazos globales, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de un producto muy intensivo en capital.
LOS “SOCIOS”:
Rosa Gallego hablaba de la importancia de elegir bien “los socios del negocio” para conseguir un producto de éxito:
- en el centro, el inquilino y dónde se localiza con cierta masa crítica;
- la materia prima, el suelo, y la normativa que lo enmarca más flexible; parámetros tan relevantes como el número mínimo de plazas de aparcamiento, o la densidad limitada de viviendas, provocan un encarecimiento innecesario del producto: renta y superficie tienen que ir alineados;
- el diseño: necesitamos arquitectos que hagan proyectos funcionales, rentables y confortables, sin desistir de la estética;
- el promotor, como el socio profesional que debe entender un modelo definido desde inicio, carente de personalización y más tendente a la uniformidad del producto para facilitar una explotación más rentable del vehículo de inversión;
- el constructor, cuyos compromisos deben ser la extensión de los del promotor;
- el socio financiero, estudiando la financiación desde una perspectiva patrimonialista;
- y por último y no menos importante, el socio Administración Pública, en cuanto que fiscaliza el 25% de la inversión, entre impuestos y otros.
MODELOS DE EXPLOTACIÓN
Irene Trujillo incidía en la importancia del usuario final, el cual debe ser el centro desde el momento en el que se inicia el proyecto. Todo gira en torno a él: el diseño, el espacio, los servicios asociados… En el BtR, el tamaño sí importa; la economía de escala es un factor clave en la fase de explotación. El modelo operativo, y con ello, los costes de explotación, que varían entre un 1% y un 25%, dependen del tipo de inquilino: alquiler tradicional, serviced apartment o coliving, son algunos de los modelos posibles.
EL DISEÑO
Carlos Rodríguez-Bailón, insistía en el papel tan determinante del diseño, que también debe estar enfocado al inquilino, con el fin de hacerle la vida lo más sencilla posible. Tenemos la oportunidad de hacer el BtR desde cero. En su opinión, la fórmula magistral es la suma de diseño + tecnología + sostenibilidad a un precio asequible; la sostenibilidad entendida como un beneficio tangible para el inquilino.
LA COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA
Rosa Gallego apelaba a la humanización de los patrimonialistas y empatía por parte de la Administración para que los plazos sean más contenidos y la normativa más flexible. Es necesario aumentar la oferta de alquiler para que se equilibren la demanda y los precios, pero para ello, hacen falta subvenciones y una legislación menos cortoplacista, acorde con los ritmos del negocio.
Pablo Méndez, respecto al concepto de vivienda asequible, apuntaba que, si bien tiene un precio por debajo de mercado, no por ello son viviendas de menor calidad, lo que se traduce en un margen mínimo, en torno a un tercio del negocio tradicional de un promotor. La colaboración público-privada debe ser entendida como verdadera colaboración: se requiere aportar suelo, se requieren fondos Next Generation para obtener retornos razonables y una fiscalidad adaptada a las necesidades del negocio.
LA FINANCIACIÓN
Rosa Gallego apuntaba que la principal fuente de financiación actual del BtR es la bancaria; un préstamo promotor del 50% del Loan to Cost, que es aportado por el banco tras el equity del promotor, con una carencia en el periodo de promoción y amortización a 5 o 25 años, y en el que el operador puede subrogarse. La opción de crowdfounding actualmente no encaja en el modelo, dado que busca retornos más cortoplacistas.
En definitiva, tenemos ante nosotros un nuevo modelo de negocio emergente, con mucho potencial, pero que requiere de un impulso conjunto de todos los actores que intervienen en el proceso, desde una perspectiva colaborativa y abierta a cambios que permitan convertirlo en el nuevo Asset Class del sector inmobiliario español. No se trata de revolución, si no de evolución, con buenas dosis de innovación y tecnología, mimando al inquilino, y poniendo en el mercado una vivienda de obra nueva para éste, semejante a la destinada al comprador.
