El residencial, con salud de hierro
El Ciclo de Financiación debió haberse realizado en 2020, ya entonces nos parecía interesante reflexionar sobre la situación de la financiación en el mundo inmobiliario y los retos a los que se enfrentaba.
Pero el mundo entero se congeló, el COVID postergó su celebración y comenzó a dibujar unos nuevos mimbres para la sociedad y el mercado inmobiliario en particular. Algunos de esos mimbres fueron totalmente temporales, e hicieron de juncos para que el mundo y la economía no colapsara, pero otros son totalmente nuevos y configuran ahora un nuevo escenario en el corto y medio plazo.
Este nuevo escenario encumbra al residencial junto con el logístico como uno de los valores ganadores de una crisis sanitaria totalmente nueva e inesperada. Por tal motivo, decidimos que el residencial tuviera una mesa propia con actores especializados que nos hicieran una radiografía del sector e identificaran los nuevos retos a los que se enfrenta la financiación residencial.
Decidimos dividir la mesa en dos bloques: obra nueva y Build to Rent, y contar con la visión y opinión del mundo de la tasación, financiación tradicional, financiación alternativa y promoción.
Obra Nueva
Comenzando con la obra nueva era obligado preguntar qué había ocurrido en el sector durante el último año. En la memoria cercana de la sociedad todavía surgían los fantasmas de la crisis anterior, y al inicio de la pandemia, cuando todo era incertidumbre, muchos se preguntaban si el residencial sería una vez más el gran damnificado.
Es verdad que con “el diario del lunes” es fácil hablar, pero los que nos dedicamos a ello confiábamos en que los pilares del sector y de la financiación eran sólidos, y estábamos en lo cierto. Así lo demostró David Martínez de AEDAS Homes y César López de Banco Sabadell al hablar de la muy baja resolución de reservas y la recuperación de los ritmos de venta en los últimos meses y de cómo han resistido los precios.
Lo que sí ha ocurrido es una ralentización en el inicio de nuevos proyectos de construcción como detalló Consuelo Villanueva de Sociedad de Tasación, lo que hará que la escasez de oferta pueda tensionar los precios al alza en el corto y medio plazo en algunas ubicaciones.
Del mismo modo los requisitos de pre-ventas se han endurecido en algunas localizaciones más que en otras, como en ubicaciones de costa pero con la clara perspectiva de que los mercados vinculados al turismo despeguen en el corto plazo.
Uno de los pilares fundamentales del sector es la figura del promotor, que juega un papel clave en el proceso de financiación de los proyectos; así lo apuntaron César López y Gisella Menoscal de Clearwater International, que destacaron la profesionalización y fortaleza de las compañías promotoras españolas.
Gisella Menoscal explicó también como la promoción residencial y Build to Rent son sectores atractivos para la financiación alternativa, desde las alianzas estratégicas con fondos internacionales como la financiación directa en tramos o proyectos donde la tradicional es más rígida.
Pero ¿a qué retos se enfrenta el sector si las expectativas son positivas? Para las entidades, uno de los grandes problemas es la pérdida de los clientes finales que, como consecuencia de la nueva normativa hipotecaria que evita que se hagan cargo de los gastos de formalización del préstamo, deciden no subrogarse al préstamo promotor. Esto está ocasionando una guerra de precios, que a la larga puede perjudicar las condiciones del préstamo promotor.
La industrialización de la construcción ocupó parte de la mesa, de la mano de David Martínez, que explicó como siendo una alternativa y una oportunidad para mitigar los riesgos asociados a la construcción no son muchos los que deciden hoy por hoy apostar por ello.
¿Cuáles son las dificultades a la hora de financiar la construcción de este tipo de proyectos? Como bien explicó Consuelo Villanueva la normativa que regula las tasaciones ECO es rígida a la hora de certificar la obra realizada, y hace que las partidas industrializadas se financien directamente al 100% en el momento de su colocación en el proyecto y no gradualmente.
Para que las entidades pudieran aplicar otras metodologías asimilando la financiación de estas partidas a otros sectores, será clave que la industrialización adquiera más peso y así contar con más compañías fabricantes especializadas que además no dependan de uno o dos clientes. Que el circulo vicioso se convierta en virtuoso.
Build to Rent
En el sector residencial el Build to Rent es el nuevo protagonista y como explicó Rosa Gallego de Q-Living, en un mercado de alquiler en el que el 95% del parque está en manos de privados hay mucho por hacer de cara a la profesionalización del mismo. Recordó como el diseño del proyecto tiene que ser específico para el alquiler y la atención al mantenimiento y los costes operacionales serán fundamentales para el éxito de este tipo de proyectos.
Consuelo Villanueva y César López comentaron como tanto las tasadoras como las entidades financieras cuentan con los instrumentos y las metodologías para adaptarse a distintas fórmulas de financiación: desde el puro crédito promotor cuando existe un forward purchase, como un crédito a largo basado en un flujo de caja de las rentas a percibir por el promotor o fondo que decida quedarse en el largo plazo.
Uno de los mayores retos del sector del Build to Rent es la gestión del alquiler. Como explicó Rosa Gallego son muy pocas las compañías realmente especializadas y por tal motivo se está apostando por la creación de gestoras in house. La gestión será clave para las entidades financiadoras, porque como ocurre con el crédito promotor quién está detrás de cada proyecto es un ingrediente esencial a la hora de la concesión de la financiación.
Difícil resumir todo lo que hablamos y se expuso; poder compartir visiones del mismo tema desde distintas perspectivas fue enriquecedor, y me pude permitir el lujo de cerrar la mesa diciendo que el residencial tiene una salud de hierro.
