Fórmulas aseguradoras de apoyo al sector de la promoción inmobiliaria
Seguros de caución
El sector de la promoción inmobiliaria y de la construcción, y en general el Real Estate, necesitan cada vez más herramientas de apoyo al desarrollo de su actividad.
En un momento en el que la recuperación del mercado inmobiliario sigue su curso a buen ritmo empujado por un conjunto de factores sociales, coyunturales y estructurales que sumados, han propiciado un escenario muy fértil en el que tanto los precios, el volumen de inversión y la rentabilidad auguran un crecimiento sano a medio plazo, todos los agentes que intervienen en estas operaciones y entre ellos las agencias de suscripción de seguros, deben adaptarse a esta realidad innovando en productos emergentes que solucionen necesidades actuales y futuras de promotores, constructores, bancos y otros financiadores, unas veces habituales y otras veces atípicas, en un entorno dinámico en el que las situaciones cambian.
Y esta evolución va acompañada a su vez de un enorme apetito inversor en casi todos los segmentos del Real Estate y muy concretamente en el mercado de alquiler donde se ha detectado una demanda cada vez más grande que en un principio se originó motivada por factores sociológicos, pues entre nuestros jóvenes se han ido consolidando nuevas tendencias como “el pago por uso”, la movilidad geográfica y la flexibilidad como forma de vida y el deseo de no tener demasiadas ataduras. Ahora, estos cambios se han visto acelerados por los efectos coyunturales de la pandemia y otros de carácter estructural, como la falta de poder adquisitivo, las restricciones a la financiación para adquisición de vivienda, que han llevado a que el modelo tradicional de la compraventa se haya visto complementado por el alquiler. Y es en este caldo de cultivo donde se ha gestado el nuevo segmento del residencial llamado Build to Rent.
En este contexto tan especializado y profesional y dado que hoy en día las entidades financieras han endurecido los requisitos necesarios para otorgar financiación y avales bancarios necesarios para constituir las garantías obligatorias inherentes a las diferentes etapas de la construcción y la promoción inmobiliaria, el seguro de caución surge como una excelente alternativa que además aporta numerosas ventajas cumpliendo las mismas funciones que dichos avales bancarios.
Es cierto que el seguro de caución en España sigue un proceso de maduración y aún tiene que mejorar, innovar y crecer, ya que en Italia, por ejemplo, un 80% de personas conoce el ramo de caución, mientras que en España ese porcentaje es solo del 20%.
Y es por esto por lo que en SSR Iberia, compañía con la que colaboro desde hace más de 6 años, están invirtiendo esfuerzos y especialización para que las cauciones dejen de ser un gran desconocido en nuestro país en el ramo de la promoción inmobiliaria y construcción.
Para entender cuáles son las ventajas que suponen los seguros de caución, primero debemos tener claro qué son y cómo funcionan.
Partiremos de la base de quién presta la garantía en cada caso; siendo una compañía de seguros para el caso de las cauciones y una entidad bancaria en el caso del aval bancario.
El diccionario de la lengua española define aval como aquella “obligación que alguien (avalista) adquiere de hacer aquello a lo que otra persona (deudor) se ha comprometido, en caso de incumplimiento”. Siguiendo esta definición, el aval bancario es la garantía de pago de una entidad financiera, que es la que se compromete a pagar una deuda, en caso de que la persona que ha solicitado el aval no pudiera hacerse cargo.
El artículo 68 de La Ley 50/1980 de contrato de seguro define el seguro de caución como: “por el seguro de caución el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales y contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos dentro de los límites establecidos en la Ley o en el contrato. Todo pago hecho por el asegurador deberá ser reembolsado por el tomador del seguro”.
Esto quiere decir que, en caso de incumplir los términos pactados en el contrato, el asegurado tendrá derecho a una indemnización económica por parte de la aseguradora, de igual manera que las entidades financieras indemnizan a los beneficiarios de los avales bancarios.
El seguro de caución es especialmente útil entonces en el sector de la promoción inmobiliaria y construcción pudiéndose solicitar este seguro en muchos casos, puesto que su ámbito de aplicación es tan amplio como el de los avales bancarios convirtiéndose las cauciones en un sustitutivo perfecto.
Ventajas del seguro de caución frente al aval bancario
Aunque ambos, como ya hemos dicho, cumplen las mismas funciones, contratar un seguro de caución proporciona numerosos beneficios para el tomador del seguro que no conseguirá con la obtención de un aval bancario.
El seguro de caución no computa riesgo en la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE), por lo tanto, no afecta en caso de que el promotor necesite solicitar un crédito bancario, a la par que no compromete la imagen de la empresa ante un posible endeudamiento futuro con una entidad bancaria, mejorando así su capacidad de endeudamiento.
En definitiva, este seguro ayuda al promotor a mantener las líneas bancarias libres para destinarlas íntegramente a la actividad empresarial.
Los avales bancarios si computan riesgo en CIRBE con lo que contrariamente, si disminuyen la capacidad crediticia de la empresa comprometiendo en esta operación sus recursos financieros.
Este es uno de los motivos por los que las entidades financieras han empezado a convertirse en importantes partners de las aseguradoras con las que suscriben acuerdos de colaboración para poder discriminar cuando aplicar un aval o cuando suscribir garantías por medio de los seguros.
La cantidad garantizada no se refleja en el pasivo sino que supone un gasto deducible en la cuenta de explotación.
El seguro de caución tiene costes inferiores a los avales bancarios. No solo se reducen gastos de tipo administrativo sino que además no se incurren en gastos extra de notaría y cancelación de la póliza.
Al contratar una póliza de seguro de caución, no se pagan comisiones de apertura, cancelación ni de mantenimiento de línea.
Las entidades financieras, como requisito para otorgar un aval bancario, suelen exigir la inmovilización de la cuenta corriente de la empresa. Esto no sucede sin embargo con los seguros de caución con el cual el promotor podrá disponer de sus recursos con total libertad no implicando por tanto una inmovilización de fondos.
Incluir por ejemplo en un presupuesto un seguro de caución voluntario diferencia al promotor de la competencia ya que ayuda a presentarse ante sus clientes con una imagen corporativa de calidad y confianza.
Podemos concluir por todo ello que el seguro de caución es mucho más ágil y de condiciones mucho más flexibles que el aval bancario y proporciona grandes beneficios al tomador del seguro y una gran seguridad al asegurado.
Cauciones vinculadas al negocio inmobiliario y de la construcción
Se puede solicitar un seguro de caución en muchos casos, pues como hemos visto, el ámbito de aplicación de este tipo de seguros es tan amplio como el de los avales bancarios, pudiéndose exigir un seguro de caución siempre que el promotor o constructor necesite una garantía adicional para reforzar las obligaciones pactadas en cualquier contrato ya sea privado o un contrato con la Administración Pública.
La complejidad pues de las fórmulas financieras que han ido generándose en el mercado tanto de activos alternativos (residencias de estudiantes, senior living, oficinas, coworking, coliving, hoteles, centros comerciales y naves logísticas) como en residencial y BtR como son el project management o promoción delegada, sale and leaseback, purchase funding o compromiso de compra, forward funding o pago a plazo, etc. y los nuevos requisitos normativos del mercado hacen muy necesario que existan mecanismos eficientes que doten al mercado de seguridad.
En la práctica, la mayoría de las compañías que utilizan este tipo de seguros se centran en el ámbito público siendo todavía pocas las aseguradoras que garantizan operaciones entre privados mediante seguros de caución debido al gran desconocimiento en España de sus bondades como he explicado al principio.
Concretamente en el caso del sector de la construcción, existen diferentes modalidades de seguros de caución según el origen de la obligación que el tomador del seguro deba garantizar:
- Seguros o avales de cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de una vivienda nueva en cooperativas de viviendas. También para el caso de proyectos de viviendas protegidas.
- Licitaciones para la compra de suelo.
- Cauciones para la permuta de suelo/entrega a cambio de viviendas del proyecto inmobiliario
- Cauciones para la simultaneidad / urbanización de proyectos
- Cauciones para la gestión y retirada de escombros
- Seguros de Caución para acopio de materiales
- Otras cauciones o garantías financieras que se les soliciten a los Promotores para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios
Casi todas estas garantías se presentan ante el Ayuntamiento y/o el organismo público que regula y autoriza el proyecto constructivo, aunque a veces, también tengan lugar entre entes privados (caso de las permutas).
De entre todas estas modalidades del seguro de caución existen dos que son obligatorias:
- Avales ante la Administración Pública: Licitaciones
- Seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para la adquisición de una vivienda
Avales ante la Administración Pública: Licitaciones
Este tipo de seguro de caución se utiliza para licitaciones ante la Administración Pública. Según la Ley de Contratación con las Administraciones Públicas, toda persona física o jurídica que licite con ella deberá contratar un seguro de caución obligatoriamente.
Seguro de afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de vivienda nueva
La ley que regula estos anticipos entregados, antes o durante su construcción, nació con la idea de proteger a los ciudadanos al imponer la obligación por parte del promotor de contratar una póliza de caución (seguro de afianzamiento) a favor de los compradores.
En definitiva, la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 establece la obligación del promotor garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
Nace así el seguro obligatorio de afianzamiento de cantidades anticipadas tal y como lo conocemos en la actualidad y que en SSR Iberia se denomina AFCA®, que corre por cuenta del promotor y beneficia o, mejor dicho, protege a los compradores de las viviendas.
Esta forma de ver o explicar el seguro de afianzamiento, que resulta del redactado de la ley –es una ventaja o protección para el asegurado/comprador de la vivienda, pero una
carga para el promotor/tomador de la póliza-, puede parecer un poco negativa para el promotor que es el obligado a cumplirla. El obligado por una ley siempre parece que es el perjudicado al recibir una carga que le viene impuesta.
Sin embargo este seguro obligatorio se ha de ver de otra manera y enfocarlo desde un punto de vista positivo, como un gasto que ayuda a potenciar la comercialización del proyecto de viviendas puesto que todos los proyectos de construcción de viviendas que disponen de seguro de afianzamiento dan a los compradores de las viviendas una imagen de seriedad y de confianza en el proyecto y en el promotor o gestor en el caso de las cooperativas.
Con ello el gasto que supone el seguro de afianzamiento, que siempre tiene connotaciones negativas, se ha convertido en una inversión que dinamiza las ventas y potencia el proyecto.
Las otras aplicaciones más frecuentes del seguro de caución en el ámbito de la construcción son:
Cauciones para la permuta de suelo/entrega a cambio de viviendas del proyecto inmobiliario
El uso del contrato de permuta se ha extendido durante los últimos años como una forma de reducir las necesidades de financiación de las promotoras y, por tanto, de hacer efectiva la promoción, además de suponer un modo efectivo para el propietario del solar de facilitar la salida al mercado y obtener un mayor beneficio.
Las dificultades de acceso al crédito junto a los condicionantes que imponen los bancos para la financiación de promociones, como es el requisito de que el promotor ya disponga del suelo, van a extender todavía más el uso de esta fórmula en el futuro.
En concreto, la permuta se ha centrado en el contrato de suelo por vuelo o por obra, donde el propietario del suelo (urbanizable, urbano o rústico) cede su propiedad a un tercero que es el que construye a cambio de una parte acordada de esa construcción futura como pueden ser pisos, plazas de garaje, etc.) aunque existen no obstante diferentes tipologías de este contrato.
Ante un contrato de permuta el propietario del solar suele exigir seguro de caución o aval bancario para asegurarse el cumplimiento de la contraprestación. El valor del solar y su pago en bienes es la parte que determina el resultado económico para ambas partes.
Cauciones para la simultaneidad /urbanización de proyectos
En suelo urbano se admite, de acuerdo con la Ley, que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización. La simultaneidad de la ejecución de las obras (de urbanización y de edificación) requiere, obviamente, que las obras de urbanización deban ser concluidas no más tarde de las obras de edificación.
Condición indispensable para que pueda autorizarse la edificación (simultánea a la urbanización), aun cuando la parcela no tenga la condición de solar, es que el propietario asuma, expresa y formalmente, la «no ocupación ni utilización de la edificación hasta la total terminación de las obras» de urbanización. El compromiso asumido de no ocupación ni utilización de la edificación lo es mientras no se concluya la totalidad de las obras de urbanización.
En este contexto, la Ley determina que concurran varios requisitos entre los que se encuentra el siguiente: “el interesado debe presentar fianza para garantizar las ejecuciones simultánea de las obras de urbanización que le correspondan y las de edificación, con un mínimo del 12% del presupuesto de aquellas, en cualquiera de las formas permitidas por la legislación de contratación de las administraciones públicas (seguro de caución, aval o fianza), sin perjuicio de la mayor garantía que le puede ser exigida, en cualquier caso, para asegurar la reposición de las obras de urbanización ya ejecutadas”.
Cauciones para la gestión y retirada de escombros
Las Ordenanzas de las Comunidades Autónomas relativas a a gestión de residuos de construcción y demolición, prevén la solicitud de una garantía para la correcta gestión de los residuos generados en la obra y/o demolición que deben ser presentadas por la constructora a la hora de solicitar una licencia de obras o en el momento de obtención de la misma ante la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento.
El seguro de caución constituye esa garantía que busca asegurar el cumplimiento de la obligación de la constructora o promotora ante la Administración Pública que recibirá la indemnización desde la aseguradora en caso de incumplimiento por los daños patrimoniales ocasionados.
Además de las anteriores, existen otras modalidades de cauciones o garantías financieras que se solicitan a los promotores y constructores para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios y todas ellas constituyen herramientas muy útiles y necesarias de apoyo a la evolución positiva de este sector, que flexibilizan, agilizan, abaratan y en resumen proporcionan grandes beneficios y ventajas respecto al uso de aval bancario.
Conclusión
El sector asegurador se presenta como un partner importante para el desarrollo del sector de la promoción inmobiliaria y el de la construcción a través de la oferta, como hemos visto, de una amplia gama de garantías.
Cualquier financiador que vaya a realizar inversiones de este tipo, para cerrar las mismas solicitará en muchos casos a los vendedores o constructores una garantía (seguro de caución) de que va a cumplir su compromiso en cuanto a ejecución, plazo y otras condiciones que se hayan podido acordar en contrato.
Muchas de estas fórmulas de aseguramiento son novedosas y todas ellas se pueden estudiar y considerar en la medida en que el proyecto al que deben dar soporte sea razonable, tenga viabilidad financiera y los participantes en el mismo cuenten con una situación financiera saneada y una trayectoria profesional acreditada.
Marisa Carrasco / Socia WIRES – Comisión de Research
